פרויקט מחיר למשתכן – משכנתא בלי להפסיד את התחתונים!

אחת הדרכים המרכזיות שבהן מנסה ממשלת ישראל להיאבק במשבר הנדל”ן החמור שמתרחש במדינה, ושבמסגרתו זינקו מחירי הדירות ביותר מ-100% תוך עשור, היא תוכנית מחיר למשתכן. התוכנית מעוררת עניין רב ובחלק מהמקרים נרשמים להגרלות הרבה יותר בני אדם ממספר הדירות המוצעות בפרויקט, אבל ישנם גם לא מעט מכרזים שנכשלו ובנוסף סימני שאלה לגבי הכדאיות האמיתית של רכישת דירה דרך מחיר למשתכן – וכדאי להיות מודע הן ליתרונות והן לחסרונות של התוכנית.

היתרונות של מחיר למשתכן

היתרון המרכזי של מחיר למשתכן הוא המחיר האטרקטיבי של הדירות המוצעות במסגרת התוכנית: ממשלת ישראל מתחייבת להנחה של לפחות 200,000 ש”ח ביחס למחיר השוק של דירה דומה באותו אזור – ולמי שזכאי להשתתף בהגרלה וממילא שוקל לקנות נכס סכום כזה הוא פיתוי משמעותי שקשה לסרב לו.

היתרון הזה משמעותי במיוחד כשמדובר על אזורים שהביקוש לנדל”ן בהם גבוה בכל מקרה: בהרצליה למשל נרשמו להגרלה בשנת 2017 יותר מ-6,200 משקי בית כשהפרויקט כלל בסך הכל פחות מ-1,200 דירות, בראשון לציון הוצעו פחות מ-500 דירות ומספר המבקשים לזכות בהן עמד על יותר מ-7,000, וגם בערים נוספות במרכז הארץ כמו יבנה או ראש העין ההנחה של 200,000 ש”ח משכה אלפי מתעניינים, בערך פי שניים או שלושה ביחס למספר הדירות.

במקביל היו פרויקטים שמשכו אליהם פחות מתעניינים ממספר הדירות. כך היה בטירת הכרמל, בקרית ביאליק, בחריש, במגדל העמק ובמקומות נוספים – ואכן כדאי לזכור שלא בכל מצב ההנחה (הגבוהה, ללא ספק) אכן הופכת את הרכישה לכדאית.

החסרונות של מחיר למשתכן

על רוכשי דירות במסגרת מחיר למשתכן מוטלת מגבלה משמעותית: אסור להם למכור את הנכס במשך 5 שנים. בנוסף, בחלק לא מבוטל מהפרויקטים שנמצאים בשלב מתקדם או שכבר הושלמו התגלו לא מעט בעיות ובפרט רמת ביצוע נמוכה יחסית ותכנון כללי לקוי. התוצאה: ערך הדירה בפועל נמוך מהערך הפוטנציאלי שלה כפי שחושב כשהתקיימה ההגרלה, ובפועל ההנחה שממנה נהנים הזכאים היא הרבה פחות מ-200,000 ש”ח.

עוד חיסרון משמעותי של מחיר למשתכן הוא זמן ההמתנה הממושך לדירה. הסיבה העיקרית לכך היא ששר האוצר, משה כחלון, מקדים את ההגרלות (משיקולים פוליטיים, שכן מופעל עליו לחץ רב להציג הישגים) וכך משווקים פרויקטים שעדיין לא קיבלו היתרי בנייה ולמעשה אפילו לא קרובים לכך (ובלי היתר שכזה כמובן אסור להתחיל את הבנייה). דוגמה אחת לכך היא פרויקט מחיר למשתכן במבשרת ציון: ההגרלה התקיימה בדצמבר 2016, וחצי שנה מאוחר יותר עדיין לא היו היתרי בנייה. כתוצאה מכך זוכים נאלצים להמתין תקופה ארוכה לקבלת התוכניות של הדירה בה זכו, שכן אלה מתפרסמות רק כשכבר יש היתר בנייה – ובעצם חיים תקופה ממושכת באי ודאות, שבסופה הם עלולים לגלות שהדירה כלל לא מתאימה לצרכים שלהם.

האם כדאי לקנות דירה בדרך זו?

למרות החסרונות, אי אפשר להתעלם מהנחה של 200,000 ש”ח – מתנה בלתי מבוטלת לכל מי שקונה דירה. יחד עם זאת מומלץ בחום להתייעץ עם מומחים מנוסים בתחום הנדל”ן לגבי כל פרויקט באופן ספציפי, ובפרט לבחון את מצבו התכנוני. כדאי לזכור שכשאין היתר בנייה התוצאה היא לא רק המתנה ממושכת מדי אלא בחלק מהמקרים גם תכנון חפוז ולא מיטבי, כך שבסופו של דבר הדירה שווה פחות מכפי שיכלה להיות שווה, ומהנחה של 200,000 ש”ח נשארים אלפי שקלים בודדים.