השקעות בארה”ב בתחום הנדל”ן הן אחד האפיקים שמציעים את התשואה הגבוהה ביותר שיש כיום – וכמובן שמי שמרוויח מכך הם לא רק המשקיעים עצמם, אלא גם רשויות המס, הן בארה”ב והן בישראל. על-מנת שגם אחרי ההפרשה ההכרחית של חלק מהרווחים למס הכנסה התשואה עדיין תישאר גבוהה ומשתלמת, מומלץ להיעזר ביועצי מס שמתמחים בתחום הנדל”ן, וכדאי גם לדעת את העקרונות הבסיסיים של המיסים המוטלים על השקעות נדל”ן בארה”ב.
ראשית, ישנו מיסוי על ההכנסה השוטפת מכל נכס שבבעלותנו, כלומר על שכר הדירה. על הכנסה שכזו יש לשלם מס ל-3 גופים שונים: מס פדרלי, מס למדינה הספציפית בארה”ב שבה נמצא הנכס ומס כאן בארץ. שיעור המס הפדרלי הוא 10% אם הרווח השנתי הוא עד 9,000$ (בניכוי ההוצאות על הדירה והפחת), מדרגת המס הבאה היא 15% (על הרווח שבין 9,000$ לבין 35,000$) ועל סכומים גבוהים במיוחד (מעל 400,000$) תשלמו כבר 35 אחוזי מס. המס שמטילות המדינות השונות בארה”ב משתנה ממדינה למדינה, וישנן גם מדינות שלא גובות מס (ובהן למשל פלורידה וטקסס). בארץ ניתן לבחור בין שתי אופציות: לצרף את ההכנסות מההשקעה בנדלן בארצות הברית לכלל ההכנסות ולשלם מס בהתאם למדרגות המס, או לשלם 15% מסך שכר הדירה שקיבלתם (בלי לקזז הוצאות ופחת).
גם מכירת נדלן בארצות הברית מחייבת כמובן תשלום מס. בהקשר זה כדאי לדעת שהמס הפדרלי גבוה במיוחד אם חלפה פחות משנה מיום קניית הנכס ועד למכירתו, ואילו שיעור המס המשולם למדינה זהה לשיעור המס המשולם על שכר הדירה. מס הכנסה בארץ גובה 20% מהרווח, בקיזוז המסים ששילמתם בארה”ב.
לקבלת ייעוץ על מחיר למשתכן
